Appelez-nous: 03 23 60 00 60

Infos pratiques Syndic

PREAMBULE

Ce que vous devez savoir :
 
Ces informations sont faites pour vous éclairer. La société SOGET’Imm estime qu’il faut privilégier le conseil, l’expérience, la transparence et la confiance. Les éléments indiqués ci-dessous sont susceptibles de subir de légères modifications suivant les évolutions techniques, juridiques ou réglementaires.


(Pour les résidences régies par la loi du 10 juillet 1965) Le règlement de copropriété est la bible pour vous et votre syndic pour le fonctionnement de votre résidence.

Celui-ci retrace de façon détaillée comment gérer la résidence, le nombre de lots et leur description, leur quote part selon la surface, l’étage, l’orientation, la surface vitrée, les critères/utilités spécifiques de chaque lot, ...
Chaque règlement fait obligatoirement état de différents types de charges (charges communes générales, charges ascenseurs, charges de bâtiments, charges escaliers, charges chauffage, …) avec au minimum les charges communes générales.

Il est bon de signaler que certains règlements de copropriété n’ont pas effectué leur mise en conformité rédactionnelle selon l’article 49 de la loi SRU du 13 décembre 2000 qui indique que certains termes ne sont plus en adéquation avec les nouvelles obligations. Par défaut, les anomalies non rectifiées sont réputées non écrites et les textes en cours s’appliquent. Depuis le 31 décembre 2005, la rédaction des règlements de copropriété a été normalisée. Dans le cadre où des anomalies étaient néanmoins transcrites dans ce dernier et amenant un préjudice minimum sur la surface ou la destination d’un lot, le copropriétaire lésé dispose d’un délai de cinq, date de publication, pour le faire rectifié à la majorité simple.

(Pour les Sociétés Civiles Immobilières (SCI), Sociétés Anonymes Immobilières (SAI), Sociétés Civiles Coopératives d’Attribution (SCCA), etc...)

A la différence des syndicats de copropriété, les SCI, SAI et SCCA sont régies par leurs statuts. Chaque société dispose de ces propres statuts qui peuvent être différents les uns des autres. La forme juridique de ces différentes structures a été utilisée de façon importante dans les années 1955 à 1970 afin de permettre à certaines personnes, bien souvent salariées de la même entreprise, de devenir « propriétaire/sociétaire » de leur appartement en faisant l’acquisition de « parts » d’une société de construction.

Attention : La loi ALUR tient compte, depuis sa parution au journal officiel du 26 mars 2014, du code de la construction et de l’habitation, du code de l’urbanisme, du code de la copropriété et du Grenelle2 pour l’ensemble de ces structures. D’autre part, les SCI et autres sociétés régies par leurs statuts ne peuvent être en même temps régies par la loi du 10 juillet 1965 applicable aux copropriétés.

En matière de Syndicat De Copropriété (SDC)

Les copropriétés sont régies par la loi du 10/07/1965 et de ces modificatifs qui ont suivi (Loi SRU, Loi ALUR, Décrets et Arrêtés)

La loi du 10 juillet 1965 fait état des majorités de l’article 24, 25, 26 et l’unanimité.

Article 24 (ou majorité simple) :
Les résolutions proposées à cette majorité sont prises à la majorité exprimée des copropriétaires présents et représentés.
Ex : Soit une assemblée réunissant des copropriétaires (présents et représentés) porteurs de 700 millièmes et une résolution obtenant 300 millièmes « Pour », 280 millièmes « Contre » et 120 millièmes d’abstention. La résolution est adoptée puisque la majorité ne se calcule plus que sur les suffrages exprimés (soit dans notre exemple, 700 – 120= 580 millièmes) ; elle est donc atteinte puisque 291 voix en sa faveur suffi.

Article 25 (ou majorité absolue du syndicat) : Le vote des résolutions proposées à cet article sont prises à la majorité du syndicat soit 50% + 1.
Ex : La majorité de l’article 25 sera atteinte dès lors que les copropriétaires, porteurs de plus de la moitié des voix (y compris celles de copropriétaires ni présents, ni représentés) se seront exprimés en faveur d’une résolution. Ainsi, dans une copropriété comprenant 1000/1000°, la majorité absolue sera obtenue dès l’instant où elle aura remporté le suffrage de copropriétaires représentant au moins 501 millièmes.
Important : Lorsqu’une résolution proposée à cette majorité n’a pas atteint plus du 1/3 des voix « pour », celle-ci ne peut pas être proposée à l’article 25-1.

Article 25-1 : L’article 25-1, créé par l’article 81, 5°, de la loi n° 1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain permet de décider, à l’occasion, d’un « vote de rattrapage » à la majorité simple de l’article 24, ce qui relève normalement de la majorité absolue de l’article 25.

Article 26 (ou double majorité) : Les résolutions proposées à cet article doivent être double en tantièmes et en nombre. Les tantièmes doivent être supérieurs à 2/3 du syndicat et également en nombre de personnes (50%+1) pour être proposées au vote.
Ex : La majorité de l’article 26 sera atteinte dès lors que ces deux conditions, cumulatives, seront réunies. La résolution doit recueillir l’assentiment de plus de la moitié des membres du syndicat (si le syndicat est composé de 30 copropriétaires, il faut qu’au moins 16 d’entre eux aient voté « Pour » ce qui implique bien évidemment qu’au moins 16 soient présents ou représentés. Les copropriétaires ayant voté « Pour » doivent être porteurs d’au moins des deux tiers des voix (soit pour une copropriété composée de 1000/1000°, d’au moins 667 millièmes.

Article 26-1 : Lorsqu’une résolution présentée à l’article 26 a obtenu, lors de sa première présentation, la double majorité en nombre et en tantièmes, que celle-ci n’a pas, lors du vote, atteint plus des 2/3 des tantièmes du syndicat pour être entérinée, cette même résolution peut être représentée dans les trois mois qui suivent à la majorité simplifiée de l’article 26. C’est-à-dire que lors de la nouvelle présentation, aucun quorum n’est demandé, il suffit de disposer de plus des 2/3 des personnes présentes et représentées pour valider cette résolution.
Soit lors de la première assemblée, pour un syndicat composé de 30 personnes et 10000 tantièmes. La résolution, pour être présentée à l’ouverture des débats, doit avoir le quorum au minimum de 16 personnes présentes et représentées et obligatoirement plus de 2/3 tantièmes. A défaut de ce quorum, la résolution ne peut pas être abordée. Dans le cadre où cette double majorité est atteinte, la résolution est présentée au vote et pour être adoptée, celle-ci doit obligatoirement recueillir plus des 2/3 du syndicat. Dans le cadre où les 2/3 n’étaient pas atteint, cette résolution, qui a pu être débattu grâce à l’obtention de la double majorité en première lecture, pourra être présentée dans un délai de trois mois lors d’une seconde assemblée générale. Pour cette deuxième présentation, le quorum d’ouverture n’est pas défini, il suffit que cette résolution soit adoptée à la majorité des 2/3 + 1 des présents et représentés pour être validée.

Unanimité : Cette règle est utilisée pour les besoins clairement définis dans le code de la copropriété tels que le modificatif de tantièmes, vente d’une partie commune, …. L’unanimité s’entend 100% du syndicat présents et représentés.

En matière de Société (SCI – SAI – SCC)

En matière de société les règles de majorités sont dictées par ses statuts. Chaque personne de la société est dénommée actionnaire ou sociétaire, celle-ci peut être une personne physique ou une personne morale. Dans le second cas, le Kbis déterminera qui représente la personne morale. Les éléments indiqués ci-après reprennent les informations de façon générale, il est important de se référer à ses statuts. Dans le cadre d’une tenue d’assemblée générale, un quorum minimum est imposé pour pouvoir ouvrir la réunion. Généralement le quorum d’ouverture d’une assemblée ordinaire est de 25% ou 33% des parts sociales ou actions. A défaut de quorum, un procès-verbal de carence est rédigé et une nouvelle assemblée est immédiatement convoquée sur le même ordre du jour avec une majorité simplifiée des présents et représentés. Dans le cas précis d’une assemblée générale ordinaire, les résolutions sont prises à la majorité des associés ou actionnaires présents et représentés. Les assemblées générales peuvent être d’ordre Ordinaire ou Extraordinaire. La notion d’ordinaire ou extraordinaire est régie par les statuts et modifie le quorum d’ouverture. Rien n’interdit qu’une assemblée générale ordinaire contienne une ou des résolutions extraordinaires, seul le type de résolutions mise à l’ordre du jour devra préciser si le quorum d’ouverture permet de proposer au vote les résolutions extraordinaires. Concernant la gestion et le dépôt des fonds, le compte bancaire des sociétés (SCI – SAI ou autres) est obligatoirement au nom de la société dont seul le gérant ou le président dispose de la signature hors délégation. N’étant pas régies par la loi des copropriétés, certains gestionnaires gèrent ces fonds sur un compte bancaire unique au nom du cabinet et non au nom de la société. Cette attitude est strictement interdite et est contraire aux statuts. Généralement les statuts imposent un comité minimum d’un président, un secrétaire et un trésorier. A défaut de ce comité, le président se prévaudrait de tous les droits et possibilité d’utilisation des fonds sans contrôle.

La loi ALUR est parue au journal officiel du 26 mars 2014 et est établie pour :

- Favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable (Titre I).

- Lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées (Titre II).

- Améliorer la lisibilité et l’efficacité des politiques publiques du logement (Titre III).

- Moderniser les documents de planification et d’urbanisme (Titre IV).

Chaque titre est composé de chapitres, sections et articles régissant cette loi. Il est bon de préciser qu’à la parution de cette dernière certains décrets et arrêtés n’étaient pas encore publiés et en cours d’élaboration ou étude. Pour de plus amples informations, nous vous invitons à vous connecter sur le site www.gouv.fr ou dans un moteur de recherche tel que google vous tapez le n° de la loi concernée.

En matière de logements collectifs, il est parfois délicat de déterminer qui est responsable et qui doit agir. D’autre part, dans le cadre d’un dégât des eaux, l’origine d’une infiltration peut provenir de l’étage supérieur sans que celui-ci soit conscient du désordre subi par le logement du dessous.

A la découverte d’un sinistre, il est bon de signaler au plus tôt au gestionnaire, au syndic ou au propriétaire le désordre que vous subissez. Un constat de dégât des eaux doit être rédigé par le sinistré avec la partie concernée. Pour connaitre les parties concernées, il est judicieux, dans un premier temps, de rechercher l’origine du problème par analyse de comportements (nouvelles occupations d’un logement, …), de travaux (réfection de la toiture, des menuiseries, de la plomberie, …) et/ou de phénomènes météorologies (neige, gros orage, vents forts). Une fois l’origine trouvée, celle-ci détermine qui doit agir et quelle compagnie d’assurance prendra en charge. Contrairement à toutes idées reçues, c’est la personne qui subit le désordre qui est le déclarant et non celui qui est à l’origine du désordre.

Pour revenir à l’intitulé de notre information, en copropriété, chaque logement dispose d’aménagement d’ordre commun comme les gaines techniques, VMC, des ventilations statiques, le ou les compteurs d’eau divisionnaires, la ou les vannes de chauffage commun (chauffage par dalle), les conduits de vides ordures, les gaines d’évacuations Eau Pluviale et Eaux Usées, …. Cette liste est non exhaustive et doit être rapportée à chaque résidence. L’ensemble des aménagements doit rester accessible pour les entreprises intervenantes en cas désordre, point important à prendre en compte lors travaux, de pose d’un meuble, d’une cuisine ou autre. Chacun de ces points sont d’ordre commun dans votre partie privative.

La partie privative est l’ensemble des autres éléments, pièces et aménagements mis à votre disposition dans le cadre de l’usage exclusif de votre logement.

La mission principale du syndic est de gérer au mieux votre résidence « en bon père de famille ». Son rôle va bien au-delà, il doit avoir de multiples connaissances, juridique, comptable, techniques, être de bons conseils mais également être visionnaire pour une bonne gestion de votre patrimoine.

En effet, un syndic qui gère votre résidence dans le simple but d’augmenter son portefeuille, de gérer et ne pas avoir une projection réfléchie pour la pérennisation de votre patrimoine doit vous interpeler. Un bon syndic est celui qui doit pouvoir, après avoir vu certains documents lors d’une consultation, vous expliquer les comptes comptables, la situation de trésorerie, le livret de placement ou la provision spéciale, la situation des copropriétaires débiteurs mais également avoir préalablement visité la résidence et vous avoir donné son avis objectif.

Un syndic sérieux est aussi celui qui a la mémoire de votre résidence, des travaux exécutés, des travaux à envisager sur un plan pluriannuel. C’est également celui qui connait la vie au sein de la résidence, les locataires, les copropriétaires et celui qui va tenter de vous joindre en cas de soucis, quelqu’un que vous pouvez contacter à tout moment et qui vous rappelle après avoir eu votre message. Le syndic est celui qui doit être vigilant sur les impayés et mener les actions quand cela s’impose. Le syndic est aussi celui qui sait dialoguer, mettre en place des rencontres pour pouvoir comprendre et apporter des solutions quand cela est possible.

En conclusion, un bon syndic est celui qui s’implique, qui aime son métier et qui sait vous accompagner, vous conseiller. Tout ce qui est décrit ci avant semble évident mais trop souvent oublié, faite confiance à votre intuition.

Le contrat de syndic, et plus particulièrement depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 et plus précisément depuis la sortie du décret le rendant applicable à partir du 2 juillet 2015 pour tous nouveaux contrats signés au-delà de cette date, doit être harmonisé comparativement aux autres professionnels de l’immobilier pour les prestations inclus dans la gestion courante et les prestations annexes ou particulières.

Pour une meilleure lisibilité et un comparatif plus efficace, les contrats doivent être sur le même principe de prestations. Malgré cette avancée, beaucoup trop de copropriétaires ne regardent que le tarif proposé pour la gestion courante de leur immeuble sans analyse sur les prestations annexes, leurs imputations, leurs coûts et les besoins réels de leur résidence. En effet, chaque contrat intègre un ensemble de prestations qui, parfois, ne sont pas applicables sur certaines résidences en raison de leur constitution, de leur composition, de leur répartition.

Le choix d’un syndic doit s’effectuer sur plusieurs critères dont le principal n’est pas toujours le tarif contrairement aux idées reçues. Si effectivement les conditions tarifaires sont à étudier, il faut également tenir compte de la méthode de gestion, du nombre de résidences gérées par le syndic et avec quelle équipe, du site extranet (imposé par la loi ALUR), du relationnel avec le responsable de la résidence et de la stabilité du personnel.

Prendre un syndic avec un tarif attractif est le souhait premier de beaucoup de copropriétés, il est bon de vérifier l’ancienneté du syndic en place qui devrait vous gérer, le turn over au sein de l’agence, si la personne qui devrait vous gérer n’est pas surchargée et/ou avec un personnel réduit ce qui risque fort de ne pas vous donner satisfaction.

Le compte bancaire


Depuis la loi ALUR, chaque résidence doit disposer d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat. A défaut d’ouverture d’un compte au nom du syndicat, le syndic peut voir son contrat annuler si cette situation n’est pas régularisée au plus tôt, cette disposition étant une obligation.

La loi ALUR indique que le Président du Conseil Syndical, quand il y en a un, doit être destinataire d’une copie des relevés mensuels de banque ou avoir un accès via l’extranet où figurent les relevés de comptes. La société SOGET’Imm a mis en place ce fonctionnement depuis 2011 par anticipation et transparence pour ses clients.

Le compte livret


A partir de 2017, la constitution de provision spéciale (article 14-2 du 10/07/1965) sera obligatoire à hauteur minimum de 5% du budget prévisionnel pour toutes les résidences.

Dans le cadre de cette obligation, il est conseillé d’ouvrir un compte livret pour le placement de ces fonds. Le syndic n’étant pas un organisme financier, il ne dispose pas d’autres possibilités pour le choix de placement que le Livret A voire un Livret B si la somme placée est au-dessus du plafond de 76000€ à ce jour.

Dans le cadre de sa gestion sur livret, le syndic, avec sa garantie financière, peut percevoir une rémunération.

Le contrat chaudière – VMC Gaz


Pour les résidences disposant de chaudières individuelles gaz pour le chauffage/ECS et d’une Ventilation Mécanique Contrôlée, il est fortement conseillé de souscrire un contrat collectif VMC Gaz et chaudières chez le même prestataire pour éviter tous conflits en cas d’incident ou d’accident sur la santé des occupants du logement.

Les obligations de ce type de contrat imposent un passage annuel dans les logements pour un contrôle de la chaudière, des bouches d’aspiration et du caisson commun de VMC.

Le contrat Ventilation Mécanique Contrôlée (VMC)


Le contrat VMC est fortement conseillé afin d’éviter des désordres dû à l’absence de ventilation et provoquer le phénomène de condensation dans les logements.

Le contrat concerne au minimum le contrôle du caisson de VMC et sa courroie de façon annuelle. Celui-ci peut également inclure en option le contrôle des bouches d’appartements.

Certaines résidences via les membres du conseil syndical contrôlent et remplacent eux-mêmes la courroie dans un but économique. Si un sinistre déclaré dû à une défaillance de la VMC et de l’absence de contrat, l’assureur pourrait dégager la prise en charge pour défaut d’entretien, les désordres seraient alors à la charge du syndicat.

Le contrat sécurité incendie


Le contrat de sécurité incendie consiste à la vérification annuelle des extincteurs, des trappes de désenfumage, des blocs secours et de façon optionnelle les détecteurs de fumée dans les parties communes (et tout ce qui touche à la sécurité en matière d'incendie).

En matière de sécurité incendie, une résidence sans sous-sol avec emplacements de stationnement n’a aucune obligation de mise en place d’extincteurs. Si la résidence dispose d’un sous-sol avec emplacements de stationnement, la mise en place d’extincteurs est obligatoire. Le principe de sécurité d’incendie est basé sur le schéma de l’échelle où le premier barreau disparaît après l’avoir gravi.

Ce qui s’explique par exemple pour une résidence qui ne dispose d’aucune obligation en cette matière mais qui souhaite installer des extincteurs dans les parties communes. Une fois cette installation faite, cette dernière ne peut plus les supprimer sur le principe du coût financier annuel d’entretien, elle s’impose donc à entretenir chaque année ses extincteurs.

Le contrat toiture terrasse


Le contrat d’entretien de toiture-terrasse est conseillé lorsque la résidence est encore en garantie décennale. Au-delà des 10 ans la copropriété peut décider de poursuivre ou non ce contrat.

Si, durant la garantie décennale, la résidence décidait de ne pas souscrire de contrat toiture-terrasse, en cas de désordre consécutif à la toiture, l’expert d’assurance peut décider de ne pas faire intervenir la Dommage Ouvrage pour absence de contrat et défaut d’entretien, la résidence doit alors prendre en charge les réparations des désordres.

Le contrat d’ascenseur


Le contrat d’ascenseur(s) peut se décompose de deux façons, la première sur un contrat dit « simple » et la seconde dit « complet », ces dénominations correspondent aux anciennes appellations. Selon les prestataires, ces termes sont différents les uns des autres mais juste pour se démarquer ou se différencier.

Le contrat « simple » comprend l’entretien régulier de/des ascenseurs, toutes les 6 semaines maximum non inclus pièces et main d’œuvre.

Le contrat « complet » intègre les pièces et la main d’œuvre hors clauses spécifiques.

Attention toutefois aux machines non rénovées selon la loi SAE de juillet 2003 imposant la modernisation en trois phases. La norme AFNOR P82 – 022 indique de façon précise les différentes phases ainsi que la durée de garantie des pièces. Ex : Il est inutile de souscrire un contrat complet pour un ascenseur non modernisé de plus de trente années. Lors d’une panne, même avec un contrat complet souscrit, le prestataire n’interviendra sur la machine qu’après validation d’un devis des pièces hors garantie. Chaque contrat prévoit également un délai d’intervention maximum pour une personne bloquée (1 heure) ou en cas de panne (globalement 3 à 4 heures) suivant l’heure d’appel.

Le contrat de chauffage collectif


Le contrat de chauffage peut se présenter de différentes façons selon que vous soyez en chauffage commun gaz, fioul, électrique ou en réseau urbain ou encore en co-génération.
  • ►Réseau urbain

  • Le principe chauffage en réseau urbain consiste à mutualiser un ensemble de résidences sur un réseau de chaleur entretenu par la commune qui dessert des sous stations situées dans des locaux spécifiques attribués à chaque entité ou résidence. Généralement la chaufferie est de grande capacité, le cheminement de la chaleur se fait sous les voies routières susnommé « Réseau primaire » pour se poursuivre jusqu’à la sous station dénommée « Réseau secondaire ».

    Le contrat sur le Réseau urbain se décompose de deux parties dont la première consiste à l’entretien du réseau primaire :


    - Le R1 = chaleur utilisée pour la résidence (1 compteur de calories par sous station).

    - Le R2 = Entretien régulier du réseau primaire.

    - Le R3-R4-R5 = Gros entretien ou travaux sur le réseau primaire.

    Il faut savoir que la gestion du réseau primaire incombe à un prestataire désigné par la commune ou communauté de communes qui dispose d’un contrat d’une durée de +- 20 ans voir plus. Les résidences desservies par ce réseau n’ont aucun pouvoir de décision sur les travaux ou améliorations.

    Et la seconde partie concerne le contrat de la sous station :

    - Le P2 = entretien courant de votre installation en chaufferie (Attention sauf clause supplémentaire le P2 ne tient compte que du matériel en chaufferie et non pas du réseau distribuant les appartements.)

    - Le P3 = Gros entretien matériel (facultatif). (Pour le P3 nous conseillons de faire un listing et planning des pièces changées dans le cadre du contrat.)

    Le contrat de réseau primaire est imposé à tout à chacun sans aucun choix d’un autre prestataire. Concernant le réseau secondaire, les résidences desservies ont le choix du prestataire.
     
  • Chaufferie gaz ou fioul
  •  
    Le contrat des résidences en chauffage ordinaire commun (gaz ou fioul) se décompose de la même façon que le contrat P2/P3 repris ci avant.
     
  • Chaufferie à énergie électrique
  •  
    Le contrat à énergie électrique consiste à la gestion des calories distribuées dans l’immeuble. La complexité de ce contrat réside dans la négociation du tarif énergétique et d’un prestataire réactif.
     
  • Co-génération
  •  
    La co-génération est sur le même principe qu’une chaufferie collective commune gaz ou fioul hormis qu’un générateur d’énergie est jumelé sur l’installation et permet de produire de l’électricité qui doit obligatoirement être revendue à un prestataire national (ERDF ou EDF, GDF). Cette revente permet de bénéficier un produit financier sur le chauffage.

    Le contrat d’énergie gaz ou électrique


    Le contrat d’énergie gaz ou électrique avec la sortie du marché régulé par l’Etat permet de mettre en concurrence les différents organismes, groupes ou sociétés distributeurs et bénéficier d’économies. La liste de distributeurs étant relativement étoffée, chaque résidence fera le choix qui lui semble le mieux adapté à sa situation. Nous conseillons, lors de la mise en concurrence, d’avoir des tarifs détaillés (molécule gaz + différents taxes). Afin de brouiller les pistes, les fournisseurs font des présentations tarifaires différentes les uns des autres, certains inclus certaines taxes dans le tarif, d’autres ne présentent que le tarif de la molécule et enfin certains présentent le tout détaillé. A savoir que certaines taxes sont mensuelles et d’autres sont sur une consommation annuelle (en Kwh, Mwh ou Gwh). Les contrats d’énergie peuvent être pour 1 année ou pluriannuel, chacun décidera du meilleur compromis.

    Le contrat énergie gaz peut également être sollicité auprès du prestataire qui gère votre chaufferie. L’énergie distribuée et vendue par ce dernier est le P1, son contrat intègrera donc le P1 (énergie), le P2 (entretien courant) et le P3 (listing de pièces garanties). Dans le cadre de la souscription d’un P1 avec votre prestataire, il est fortement conseillé de valider ensemble un objectif de dépense énergétique maximum en Kwh ou Mwh.

    Le Contrat de Performance Energétique (CPE)


    Le Contrat de Performance Energétique consiste, en cas de gros travaux énergétique sur le bâtiment et/ou la chaufferie, à déterminer avec un prestataire, un Bureau d’Etude (BE) ou tous autres organismes la consommation maximum en kwh ou Mwh de la résidence après travaux.

    Selon les préconisations, si l’objectif est dépassé, l’organisme retenu s’engagera à la prise en charge du dépassement. Ce contrat tiendra toutefois compte de la variation ou dureté de l’hiver (DJU).

    Le contrat compteurs divisionnaires

    ►Compteur eau froide et chaude
    Le contrat de compteurs divisionnaires d’eau est bien souvent pour une durée de :

    - 5 ans pour les compteurs simples sans radio relève.

    - 10 ans pour les compteurs à radio relève.

    Les différents types de compteurs divisionnaires :

    - Le compteur vitesse : Celui-ci comptabilise l’eau débitée mais ne tient pas compte des fuites mineures.

    Avantage : Contrat moins cher

    Inconvénient :
    Moins fiable sur le comptage.

    - Le compteur volumétrique :
    comptabilise l’eau débitée et tient compte de fuites mineures.

    Avantage : Plus fiable sur la consommation.

    Inconvénient : Contrat plus cher.


    ►Compteur calorifique
    Le compteur calorifique permet d’enregistrer les calories dégagées ou utilisées par un radiateur.

    - Deux types de compteurs calorifiques :

  • Fonctions identiques que les compteurs d’eau soit par passage annuel dans les appartements pour contrôle des compteurs et remplissage de ces derniers pour les anciennes versions.


  • Soit par radio relève pour les versions plus récentes.


  • Attention : Certains convecteurs ne peuvent être équipés de ce matériel.
    ►Compteur énergétique
    Le compteur énergétique, installé sur le réseau entre la chaudière collective et les éléments chauffants du logement, permet de comptabiliser et enregistrer l’énergie utilisée par le résident pour toute la surface de l’appartement. Comparativement au compteur énergétique, les compteurs calorifiques doivent être installés sur chaque radiateur et cumulés pour connaitre l’énergie utilisée du logement.

    Le contrat de robinets d’arrêt


    Le contrat « robinet d’arrêt » consiste à souscrire une prestation complémentaire pour une résidence disposant de compteurs divisionnaires d’eau.

    Attention ce contrat facultatif ne tient compte que des robinets avant compteurs et non de la totalité des vannes d’arrêt d’eau de la résidence sauf sur demande spécifique.
    Ce contrat d’une durée de 5 années est souvent jumelé... avec un contrat de compteurs d’eau. La prestation garantie le bon fonctionnement des robinets d’arrêt. Sur dysfonctionnement ou fuite du robinet, le syndic doit obligatoirement faire appel au prestataire retenu pour une intervention rapide. La souscription de ce type de contrat doit avoir été soumis à réflexion car celui-ci a un coût pour la résidence.
    Si les interventions sont rares, il est peut-être plus intéressant d’interpeler son plombier habituel. Autre solution pour éviter des frais, il faut inviter et inciter chaque résident à manipuler en ouverture et fermeture le robinet d’arrêt de façon régulière (1 fois par trimestre), le problème le plus fréquent étant l’impossibilité de fermer le robinet, le tartre ayant bloqué la vanne.

    Malheureusement ce type de problème est toujours constaté dans l’urgence quand il faut changer une robinetterie ou lors d’une intervention sur la partie privative d’eau. Le robinet d’arrêt est d’ordre commun, il est la finalité de la partie commune car placé juste avant le compteur et est à la charge de la collectivité en cas de défaillance.

    Le contrat disconnecteur ou clapet anti retour


    Le rôle du disconnecteur ou clapet anti retour est simple, le matériel est installé par le service des eaux de la commune ou la communauté de communes ou d’agglomération avant le compteur général d’eau et empêche l’eau du réseau privé de retourner dans le réseau public et éviter toute pollution.

    Cette précaution est mise en place dans le cadre où la pression du réseau public, en cas de rupture de canalisation publique, soit inférieure au réseau privé. Par principe de pression, l’eau ne retourne pas dans le réseau public. Malgré qu’il soit obligatoire le contrat disconnecteur ou clapet anti retour n’est pas souvent souscrit. Ce contrat, d’un montant faible, consiste à une vérification annuelle du matériel, celui-ci évite tout problème en cas de pollution du réseau public de votre fait, la responsabilité du syndic ou du syndicat peut être mise en cause.

    Le contrat d’employé(e) d’immeuble et gardien-concierge


    Le contrat d’employé(e) d’immeuble est de catégorie A et le contrat de gardien-concierge de catégorie B. La convention collective prévoit un 13° mois dans l’une et l’autre catégorie. D’autre part, le code du travail impose depuis 2001, un diagnostic annuel de prévention des risques contre les accidents du travail. Le contrat d’employé(e) d’immeuble est basé sur un nombre d’heures de travail qui ne peut être supérieur à la législation (35 heures actuellement) et sur des tâches définies. Attention : Si dans les tâches il est inclus le remplacement des ampoules, il est obligatoire que ce dernier dispose d’une habilitation électrique (renouvelable tous les 3 ans). Le contrat doit indiquer le nombre d’heures mensuel, les jours de travail, le statut, le coefficient , le numéro de la convention collective, la date d'embauche et le taux horaire. Depuis le 1° juillet 2015, celui-ci inclut obligatoirement une mutuelle, la prévoyance est optionnelle à ce jour.

    Le contrat de gardien-concierge est calculé en Unité de Valeur (UV) et non en nombre d’heures. Le nombre maximum est de 12500 UV. Un temps complet correspond à 10000 UV. Un contrat ayant un nombre d’UV inférieur à 10000 correspond à un temps partiel. Le temps de travail maximum est de 44 heures/hebdomadaire incluant le temps d’astreinte de jour en loge ou à proximité de cette dernière s’il dispose d’un téléphone mobile.

    Important : Le temps d’astreinte n’est pas du temps de travail sur le plan juridique. Le gardien-concierge n’a aucune obligation de vivre sur la résidence.

    Comment se calcule les Unités de Valeur d’un gardien-concierge : Le contrat d’un gardien-concierge est défini en un certain nombre de tâches, chacune d’elles est définies par un nombre d’UV. Selon les besoins de la résidence, les tâches peuvent être différentes d’une copropriété à l’autre. Le cumul des nombres d’UV suivant les tâches retenues détermine la durée du contrat ainsi que la rémunération de ce dernier. Le contrat de gardien-concierge peut prévoir une astreinte de jour, généralement durant son temps de pause, au déjeuner par exemple. Pendant cette astreinte, celui-ci doit être à proximité de la résidence et joignable facilement (à la loge ou par téléphone portable). L’astreinte de jour n’est pas considérée comme un temps de travail où des tâches sont effectuées mais juste un temps de présence pour la réception des entreprises, des courriers, des colis ou recevoir les résidents.

    Le contrat de prestataire de nettoyage


    Le contrat de nettoyage détermine les tâches d’entretien des parties communes, le nombre de passage(s) et la cadence par semaine, par mois ou par trimestre. Les tâches doivent clairement être définies pour éviter tous impairs. En théorie, les produits d’entretien sont inclut dans la prestation. Les associations de réinsertion ou d’aide proposent les mêmes prestations pour un coût moindre car exonérées de TVA mais en supplément il faut prévoir les produits d’entretien et le matériel. Chacun fera son choix sur la direction à prendre de l’une ou l’autre possibilité.

    Attention :, les prestataires de service arguent souvent, lors de problèmes, que le contrat détermine des tâches à exécuter et non un temps de travail. Cette position confirme que la société a une obligation de résultat et non une obligation de moyen d’autant plus que les produits et le matériel sont bien souvent inclus dans la prestation. Dans cette position, l’entreprise, en signant son contrat ne peut dégager sa responsabilité pour une exécution partielle des taches ou du contrat.

    Si votre contrat inclus le changement d’ampoules, il est bon de s’assurer auprès de l’entreprise que l’employé(e) dispose d’une habilitation électrique niveau 1. NB : les ampoules changées sont toujours facturées en plus de la prestation entretien.

    Bon à savoir : Bien souvent les contrats de prestataires inclus l’annexe 7. Celle-ci vous oblige en cas de changement de société de nettoyage de faire reprendre le ou la salarié (e) par la nouvelle entreprise. Avant tout changement, tenez compte du problème auquel vous êtes confronté ! Avec l’entreprise ou avec l’employé(e) ?

    Les contrats d'assurances

    ►Le contrat d’assurance multirisque
    Le contrat d’assurance multirisque est obligatoire pour chaque résidence, il assure l’ensemble des parties communes. Celles-ci comprennent les halls, les escaliers, les espaces verts, les emplacements de stationnement, la façade, la toiture, les alimentations et évacuations communes…

    Attention une assurance couvre les désordres consécutifs à un défaut d’entretien, une fuite ou une infiltration, elle ne couvre jamais la réparation de l’origine. Le contrat d’assurance peut, en option, inclure le bris de machine quand il y a un ou des ascenseurs et une protection juridique (à ne pas confondre avec la défense-recours qui est automatiquement inclus).

    Il y a lieu, le cas échéant, de vérifier si le bris de machine ne fait pas doublon avec le contrat P3 de l’ascensoriste ou du chauffagiste. Le contrat d’assurance peut prévoir, en option, la perte de liquide. Cette option permet de faire une prise en charge par l’assurance de la surfacturation d’eau sur un réseau enterré si une fuite est constatée.
    ►La garantie Parfait achèvement
    La garantie parfait achèvement est de fait lors d’une réfection complète d’un immeuble par un investissement ou un promoteur. Celle-ci intervient durant la première année avec comme point de départ la réception des parties communes entre l’investisseur, le promoteur et les différentes entreprises ou corps d’état qui ont travaillés sur le site. La garantie parfait achèvement permet au promoteur ou au syndic d’interpeler directement le ou les entreprises qui ont travaillé sur le site sans devoir passer par l’assurance Dommages-Ouvrage.

    Cette démarche permet, en théorie, un gain en temps d’intervention si l’entreprise prend ses responsabilités. Par expérience, dans le cadre où l’entreprise a été réglée en totalité des travaux entrepris, il est plus difficile de les faire intervenir sur les désordres latents d’où la précaution de faire lever la totalité des réserves avant le règlement final. Pour tous désordres constatés et demandes d’intervention, il est recommandé de le faire en courrier recommandé avec avis de réception.

    Attention : Ne pas confondre entre « la réception des parties communes » qui s’effectue entre les entreprises intervenantes et le promoteur/investisseur et « la livraison des parties communes » qui s’effectue bien souvent entre le promoteur et le syndic accompagné du conseil syndical. Il est recommandé de convier à cette livraison l’ensemble des copropriétaires ayant effectué une acquisition dans cette résidence. Le promoteur, lors de cette livraison, transmettra au syndic les réserves qui ont été constatées lors de la réception ainsi que l’ensemble des documents techniques du bâtiment et le nom des différents corps d’état qui ont effectués les travaux (DOE). Cette livraison ne concernera que les parties communes de l’immeuble et non les parties privatives.
    ►La garantie biennale
    La garantie biennale succède directement à la garantie Parfait achèvement pour une durée de 12 mois. En effet, même si le terme précise « biennale » soit deux ans, celle-ci n’entre en vigueur qu’à la fin de la garantie parfait achèvement et pour 12 mois maximum pour des réhabilitations complètes ou nouvelle immeuble.

    La garantie biennale, au sens propre du terme, est acquise sur 24 mois pour les travaux de peinture de réfection de façade d’ordre esthétique, sur certains travaux électronique/électrique ou tous autres travaux selon garantie du constructeur.
    ►La garantie décennale
    La garantie décennale doit être souscrite par le promoteur/investisseurs pour toutes réhabilitations complètes, immeubles neufs ou travaux importants effectués sur une résidence comme une toiture complète, Isolation Thermique par l’Extérieur, travaux des bétons ou autres pour le syndicat.
    En cas de doute sur la durée de garantie des travaux, il est important d’interpeler la ou les entreprises consultées qui devraient exécuter les travaux. En effet, en l’absence de connaissances techniques, certains termes utilisés par les uns ou les autres peuvent porter confusion. Par principe de précaution, il faut s’assurer que la durée de garantie de ces derniers soit inscrite sur la proposition.
    ►L’assurance Dommages Ouvrage
    L’assurance Dommages-Ouvrage, dans le cadre de la loi SPINETTA, est à souscrire lors de travaux décidés par l’Assemblée Générale qui bénéficient d’une garantie de dix années (décennale). Cette assurance doit être proposée en assemblée générale sur une résolution spécifique lors de gros travaux. L’assurance Dommages Ouvrage est souvent en parallèle de la garantie professionnelle de l’entreprise retenue par l’AG.

    Important : Exemple : Dans le cadre d’un ravalement de façade, seuls les travaux garantissant l’imperméabilisation des murs et/ou balcons bénéficient d’une garantie de 10 ans, un ravalement de façade par la pose d’une simple peinture esthétique ne bénéficie que d’une garantie de bonne tenue de deux ans (garantie biennale).

    La provision spéciale, selon le code de la copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965, article 14-2, est votée par l’assemblée générale et est généralement appelée sur les charges communes générales soit sur l’ensemble des lots qui composent le syndicat à défaut d’une autre clé d’appel (charges bâtiments par exemple).

    Cette provision imposée par la loi ALUR à hauteur minimum de 5% du budget courant ne peut être refusée par l’AG et ce à partir du 1 janvier 2017. A partir de cette même date, cette dernière est rattachée au(x) lot(s) et non plus à la personne physique, ce qui équivaut que la somme appelée pour des travaux futurs non encore décidés par l’assemblée générale devra être négociée entre le vendeur et l’acquéreur potentiel.

    L’avantage de cette obligation, comme l’a souhaité la ministre de l’époque Cécile DUFLOT, devrait permettre la pérennisation du patrimoine par la volonté de faire des travaux nécessaires et utiles pour les résidents. Un syndic judicieux travaillant dans l’intérêt de ces clients placera ces fonds sur un compte livret qui apportera une somme parfois non négligeable pour le syndicat. Cette option de gestion est souvent abordée par certains professionnels mais trop rarement appliquée. A contrario, pour mettre en application cette disposition, il est impératif de faire le suivi régulier des impayés.

    Point à savoir : en matière de copropriété, le plafond du livret A est de 76000€ maximum au moment de la rédaction de ce texte soit +- 570€ d’intérêt à l’année. Pour les résidences disposant de fonds supérieurs au plafond du livret A, le surplus peut être déposé sur un livret B avec un taux légèrement plus faible.

    Les travaux proposés en assemblée générale doivent tenir compte de plusieurs critères. Le premier étant leur pertinence ou leurs besoins, le second, la priorité ou la hiérarchisation d’exécution, en troisième la situation financière ou le potentiel de l’immeuble et enfin le dernier la volonté du syndic de travailler dans le sens collectif pour le mieux de chacun.

    Lors de l’assemblée générale proposant des travaux, ceux-ci doivent tenir compte de trois éléments pour ne pas amener des soucis d’appels de fonds, d’exécution et de copropriétaires concernés.

    Ces trois éléments sont :
     
  • - La ou les dates d’appel de fonds.
  • - La clé d’appel concerné (charges générales, charges ascenseur(s), charges bâtiment(s), …) ou par la provision spéciale le cas échéant.
  • - Le montant décidé pour ces travaux (soit fixe sur devis, soit sur une enveloppe maximum avec mandat au Conseil Syndical et syndic pour retenir le devis le mieux approprié).

  • Les honoraires travaux pour le suivi administratif et comptable ne concernent que les travaux décidés en assemblée générale et/ou les travaux urgents (sur le clos, le couvert et la sécurité des biens et des personnes) dont le pouvoir est octroyé au syndic dans le cadre de l’urgence.

    Les honoraires doivent être votés directement après le vote des travaux sur une résolution spécifique. La loi ALUR a imposé la suppression du montant ou du pourcentage des honoraires travaux sur l’ensemble des contrats de syndic. Cette disposition implique que les copropriétaires devront s’assurer de façon informelle de la valeur minimum et maximum des honoraires travaux.

    Les travaux d’entretien courant consistent à la mise en place de contrats ou prestations récurrentes qui se renouvellent de façon régulière ou de réparations ponctuelles nécessaires à la pérennisation du patrimoine.
    Dans le terme récurrent, il faut également comprendre tous les mois, tous les trimestres, tous les ans ou parfois tous les 3 ou 4 ans comme le curage des canalisations d’évacuations des eaux usées horizontales et/ou verticales.

    Les travaux de confort et/ou d’amélioration sont généralement décidés avec le Conseil Syndical et présentés lors d’une assemblée générale. Parfois il se peut, en accord avec le Conseil Syndical, que certains travaux puissent être exécutés avant l’assemblée et expliqués aux copropriétaires à cette réunion, une résolution administrative précédemment votée accordant cette autorisation.

    Par décision législative, le syndic dispose, parfois, de tous pouvoirs pour faire des travaux ou prestations d’ordre sécuritaire, environnemental ou règlementaire. A défaut de non-exécution, sa responsabilité professionnelle peut être recherchée, le syndic reste le professionnel qui doit informer et jouer son rôle de conseil.

    La loi SAE (Sécurité des Ascenseurs Existants) du 3 juillet 2003 a imposé la modernisation de l’ensemble des machineries sur le plan national pour tous les ascenseurs mis en fonction avant 2007. A l’origine trois phases ont été décrétées :

    - Phase I : Applicable 5 ans après la promulgation de la loi SAE soit le 3 juillet 2008.

    - Phase II : Après 10 ans de cette même loi soit le 3 juillet 2013.

    - Phase III : Avant le 3 juillet 2018.

    Avec le temps et devant l’impossibilité d’exécution des travaux par la sortie tardive des décrets, certaines dates ont été modifiées ou décalées.

    L’audit quinquennal, après la sortie des décrets, doit obligatoirement être effectué un an après la modernisation d’un ou des appareils puis tous les cinq ans. Ce dernier, en cas de vente, doit être transmis au notaire par le syndic pour information à transmettre à l’acquéreur potentiel en même temps que l’état daté.

    Un audit énergétique imposé par le GRENELLE 2 de 2010, par la loi ALUR et le code de la construction doit être effectué avant le 31 décembre 2016 pour toutes les résidences disposant d’une chaufferie collective. Cette obligation s’impose à tous bâtiments collectifs disposant d’une chaufferie commune quelques soit la forme juridique de ces derniers (SCI – SAI). Cette obligation doit imposer une vigilance particulière sur les différents audits proposés.

    Tout d’abord il est bon de savoir si l’établissement consulté est certifié par l’Etat. A défaut, la résidence se verrait voir rejeter l’audit présenté au ministère de l’environnement par défaut d’accréditation (dépôt obligatoire en 2017). Une fois cet élément vérifié, vous avez la possibilité de différents types d’audits, soit le classique ordinaire avec une simulation d’économie avec une marge d’erreur de +-15% sur l’objectif proposé ou jusqu’à l’audit thermo dynamique avec un écart de 5% sur objectif. Chaque résidence sélectionnera l’audit le mieux adapté à ses besoins mais il est impératif qu’à ce stade de l’étude il est préférable d’avoir une ligne de mire la plus claire possible sur les types de travaux à prévoir.

    A savoir, l’audit énergétique correspond à la phase 1 de l’étude. Pour la phase 2, le syndic n’ayant pas la formation et la compétence, celle-ci devrait être la rédaction du CCTP et appel d’offres puis se poursuivre en phase 3 par le suivi des travaux et la levée des réserves. Pour éviter un transfert de responsabilité, il est conseillé d’avoir le même bureau d’étude pour l’ensemble des phases. Il est également important d’imposer un contrat de performance énergétique (CPE) afin de mettre le ou les entreprises face à leur engagement si l’objectif d’économie n’était atteint.

    Vous trouverez ci-dessous une liste non exhaustive de travaux qui pourraient être préconisés par l’ensemble des audits.


  • Isolation de la toiture
  • Isolation des parois verticales.
  • Le flocage des plafonds du sous-sol.
  • Le calorifugeage du réseau chauffage.
  • Les vannes d’équilibrage.
  • Les compteurs divisionnaires d’eau et d’énergie.
  • Le désembouage du réseau de chauffage.
  • L’éclairage des communs.
  • Les menuiseries privatives.
  • Comportement des résidents face à leur engagement énergétique.

  • Le coefficient thermique « R » correspondant à la valeur de résistance thermique des matériaux posés ou proposés. Ce sigle est utilisé par l’ensemble des organismes ainsi que par l’administration fiscale qui sera amené à connaitre le coefficient de matériaux installés pour votre avoir fiscal ou votre aide.

    Attention : Pour le Trésor Public le coefficient « R » peut être variable selon l’année de déclaration sur les travaux effectués, que ceux-ci soient fait de façon isolée ou en bouquet.

    En effet prenons comme exemple des travaux d’isolation thermique par l’extérieur (ITE) qui sont effectués sur votre résidence en année N avec un coefficient « R » de 3.6, que l’administration fiscale impose un coefficient minimum de 3.5 pour cette même année (année de déclaration et non année de fin des travaux). Si pour des raisons d’économie d’énergie, l’administration hausse ce taux à 3.8 pour l’année N+1, si la fin des travaux s’étalent sur l’année civile suivante, le coefficient demandé est en deça de la demande de l’administration fiscale et votre avoir fiscal n’est plus valable car inférieur au coefficient « R » réclamé en N+1. L’administration fiscale tient compte de la date de fin des travaux et du dernier règlement effectué au prestataire et non à l’année de démarrage de ces derniers.

    L’ensemble des prestataires d’énergie font référence aux DJU pour argumenter la consommation de la chaufferie donc la facture de chauffage. Voici comment se calcule cette valeur. Les degrés jour se cumulent sur une période de 12 mois pour les températures inférieures à 18°Celsius selon la station météorologie la plus proche. Chaque année, suivant la dureté de l’hiver, la valeur globale change.

    Exemple :

    Le 11/12/X la température minimum extérieure est de 19° = La température extérieure étant supérieure à 18°, aucune valeur n’est retenue donc 0.
     
  • Le 12/12/X la température minimum extérieure est de 13° = 18 – 13 = 5
  • Le 13/12/X la température minimum extérieure est de 8° = 18 – 8 = 10
  • Le 14/12/X la température minimum extérieure est de -1° = 18 – (-1) = 19
  • Le 15/12/X la température minimum extérieure est de -5° = 18 - (-5) = 23
  • Le 16/12/X la température minimum extérieure est de -3° = 18 - (-3) = 21

  • Conclusion : Pour cette période de 6 jours, le cumul des DJU est de 0+5+10+19+23+21 = 78 DJU.

    Les subventions et aides pour les travaux de rénovation énergétique des logements existants (informations aides financières 2015 ADEME, Edition 01/2015) Le sujet des aides, des subventions ou des Certificats d’Economie d’Energie (CEE) ne peut être abordé de façon détaillée car trop variable selon le type de travaux, des revenus, de l’administration fiscale ou des organismes d’aides financières.

    Néanmoins vous trouverez ci-dessous les aides disponibles mais nous vous invitons à vous rapprocher de l’ADEME, de l’Agence Nationale de l’Habitat, du Trésor Public, de l’Agence nationale pour l’information sur le logement ou/et le ministère de l’écologie, du développement durable et de l’énergie afin de vérifier leurs critères d’attribution et leur validité.

    Le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique (CITE)


    Depuis le 1° janvier 2015, certains travaux doivent être réalisés par des professionnels qualifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Le crédit d’impôt pour la transition énergétique permet de déduire de l’impôt sur le revenu 30% des dépenses réalisées (montant plafonné) pour certains travaux d’amélioration de la performance énergétique. Si le crédit d’impôt est supérieur au montant de l’impôt dû, ou si vous êtes non-imposable, l’excédent est remboursé.

    Le montant des dépenses éligibles est calculé sur le montant TTC, déduction faite des aides et des subventions reçues par ailleurs. Il est plafonné par période de 5 années consécutives à hauteur de :
     
  • 8000€ pour une personne seule.
  • 16000€ pour un couple.
  • Le plafond est majoré de 400€ par personne à charge.

  • L’éco prêt à taux zéro

    POUR QUI :

    Les personnes physiques (copropriétaire occupant ou bailleur) y compris en copropriété et les Sociétés Civiles non soumis à l’impôt sur les sociétés, dont au moins un des associés est une personne physique.

    QUEL MONTANT :

    Le montant de l’éco prêt est égal au montant des dépenses éligibles, dans la limite des plafonds suivants. Le montant emprunté peut être réduit sur demande de l’emprunteur.
     
  • Max 10000€ en action simple en copropriété
  • Durée : 10 à 15 années

  • Depuis le 1° janvier 2015, les critères techniques des travaux éligibles à l’éco-prêt à taux zéro sont déterminés et attestés par les professionnels qualifiées RGE et non plus par les banques.

    Le Eco-prêt à taux zéro est cumulable


    Les dispositifs d’aides cumulables avec l’Eco prêt à taux zéro sont :

    - Le crédit d’impôt pour la transition énergétique si le montant des revenus de l’année N-2 du foyer fiscal n’excède pas :
     
  • 25000€ pour une personne célibataire, veuve ou divorce
  • 35000€ pour un couple soumis à imposition commune et 7500€ supplémentaire par personne à charge.
  • Un prêt complémentaire développement durable.
  • Les aides de l’Anah.
  • Les aides des collectivités locales.
  • La TVA à taux réduit


    Le taux de TVA réduit de 5.5% est applicable pour les travaux d’amélioration de la performance énergétique ainsi que les travaux induits et indissociablement liés.

    POUR QUI :

    Les propriétaires occupants, bailleurs ou syndicats de copropriétaires ; les locataires et occupants à titre gratuit ; les Société Civile Immobilière.

    POUR QUEL LOGEMENT :

    Le logement doit être achevé depuis plus de 2 années. Il peut être occupé à titre de résidence principale ou secondaire.

    QUELS EQUIPEMENTS ET QUELS TRAVAUX SONT ÉLIGIBLES :

    Le taux réduit de TVA à 5.5% s’applique aux travaux visant l’installation des matériaux et équipements éligibles au crédit d’impôt sur la transition énergétique, sous réserve du respect des caractéristiques techniques et des critères de performances minimales qui déterminent son éligibilité (Article 278-0 ter du CGI et Arrêté du 9 septembre 2014).

    Le programme « Habiter mieux » de l’ANAH


    L’agence nationale de l’habitat (Anah) met en œuvre le programme national « Habiter Mieux ». Sous certaines conditions, vous pouvez bénéficier d’une aide et d’un accompagnement pour rénover votre logement. Les travaux doivent permettre de diminuer de façon significative les déperditions d’énergie de votre logement.

    POUR QUI :
     
  • Les propriétaires occupants sous réserves des revenus du foyer suivant un plafond déterminé.
  • Les propriétaires bailleurs.
  • Les syndicats de copropriétés.

  • QUELS TRAVAUX SONT ÉLIGIBLES :
     
  • Les travaux doivent garantir une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 25%.
  • Ne pas être commencés avant le dépôt de votre dossier.
  • Etre intégralement réalisés par des professionnels du bâtiment.

  • QUELS MONTANTS :

    - Pour les propriétaires occupants :
     
  • Une aide de l’ANAH pouvant représenter jusqu’à 35 ou 50% du montant total HT des travaux
  •  
    - Une prime au titre des « investissement d’avenir » modulé selon les revenus des ménages :
     
  • De 2000€ pour les propriétaires occupants très modestes.
  • De 1600€ pour les propriétaires occupants modestes.
  • Une aide complémentaire qui peut éventuellement vous être accordée par votre conseil régional, conseil général, votre communauté urbaine, d’agglomération, de communes ou votre mairie.
  • Les aides des fournisseurs d’énergie (CEE)


    Certaines entreprises vous proposent des primes, des prêts bonifiés ou diagnostics si vous réalisez des travaux d’économie d’énergie. Certains acteurs de la grande distribution ou enseignes pétrolières proposent également des primes aux économies d’énergie pour l’installation de ces mêmes équipements.

    L’exonération de la taxe foncière (acceptée ou non selon les communes)


    Les collectivités locales peuvent, sur délibération, proposer une exonération partielle ou totale de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour les logements qui font l’objet, par le propriétaire, de dépenses d’équipement.

    POUR QUI :

    Peuvent en bénéficier les propriétaires de logements, occupants ou bailleurs, réalisant des travaux d’économie d’énergie.

    QUEL MONTANT :

    Pour bénéficier de cette exonération de 50 ou 100%, d’une durée de 5 ans, le montant total des dépenses payées par logement doit être supérieur à :
     
  • Soit 10000€ l’année précédant l’année d’application de l’exonération.
  • Soit 15000€ au cours des trois années précédant l’année d’application de l’exonération.
  • L’exonération ne peut pas être renouvelée au cours des dix années à l’issue de cette période de 5 ans.
  • Les aides des collectivités locales (tel : 0.810.140.240)


    Certaines régions, départements, intercommunalités, communes peuvent accorder des aides complémentaires aux aides nationales dans le cadre de la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique.

    Bien souvent les copropriétaires ignorent la démarche exacte pour changer de syndic, la plupart juge que transmettre un contrat de syndic concurrent à l’assemblée générale permet de voter ce dernier et faire le changement. ERREUR.

    Voici la démarche exacte : Premier point : une mise en concurrence peut être faite par tout copropriétaire, qu’il soit ou non membre du Conseil Syndical. Après avoir eu l’ensemble des informations sur le ou les syndics consultés, il est impératif de faire parvenir la ou les propositions retenues en lettre recommandée avec accusé de réception au syndic en place. Une proposition de contrat de syndic ne peut être envoyée en courrier simple sous peine de ne pouvoir amener la preuve de l’envoi. D‘autre part, lors d’un envoi en simple, le syndic en place n’a pas obligation de suivre votre demande.

    Les étapes pour changer de syndic


    Etape 1 : Le changement de syndic se prépare au moins 6 mois à l’avance.

    La décision du changement de syndic appartient à l’Assemblée Générale, il convient donc en priorité d’échanger avec les copropriétaires de l’immeuble et vérifier le bien-fondé de votre action. Si votre démarche reçoit l’approbation d’un bon nombre d’entre eux, poursuivez votre recherche en consultant au moins trois professionnels. Attention, le syndic en place ne peut être évincé durant son contrat, il est donc prudent d’avoir un autre syndic à proposer avant l’envoi de la convocation d’AG. A défaut, la résidence se verrait dépourvu de syndic et se verrai dans l’obligation d’interpeler le tribunal de grande instance pour la désignation d’un administrateur provisoire.

    Etape 2 : Rechercher un nouveau syndic

    Quand la copropriété est dotée d’un conseil syndical, ce dernier se doit de proposer aux copropriétaires un ou plusieurs projets de contrats de syndic, la loi ALUR est venue confirmer cette disposition. Il est donc nécessaire de prospecter autour de vous et faire jouer le bouche à oreille. Il faut toutefois savoir que tout copropriétaire a la possibilité de faire parvenir la candidature d’un nouveau syndic au professionnel en place. La loi ALUR est venue conforter cette action qui existait déjà auparavant.

    Etape 3 : Faite un comparatif des propositions reçues

    Les propositions doivent être étudiées par le conseil syndical bien avant l’envoi au syndic en place. Pour faire jouer efficacement la concurrence, il faut notamment comparer le tarif des prestations, la loi ALUR ayant harmonisé l’ensemble des tâches courantes et particulières pour tous les syndics depuis le 2 juillet 2015. Il est fortement recommandé de faire visiter l’immeuble aux candidats sélectionnés de façon à ce qu’ils se rendent compte de son état et du travail à fournir.

    Etape 4 : Mettre la question à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale

    Le changement de syndic se décide en assemblée générale. Au moins deux mois en amont de la convocation de cette assemblée, il convient de faire parvenir en recommandé avec accusé de réception au syndic une demande de mise à l’ordre du jour la proposition de syndic retenue. En principe, cet envoi est effectué par le conseil syndical mais il peut être effectué par tout autre copropriétaire de l’immeuble. La loi ALUR du 24 mars 2014 parue au JO le 26 est venue statuer sur la date de démarrage et de fin d’un contrat de syndic. Pour le syndic sortant celui-ci se termine le jour de l’AG et le contrat du syndic nouvellement élu démarre le lendemain. Un contrat peut être voté pour une durée de 1, 2 voire 3 exercices comptables maximum. Si celui-ci est adopté pour trois exercices comptables, il ne peut excéder trois ans de date à date.

    Etape 5 : Obtenir la majorité

    Le jour de l’assemblée générale, il est important que les copropriétaires favorables au changement de syndic soient présents en nombre. Le vote de l’assemblée doit recueillir la majorité absolue du syndicat pour être adopté (50% +1). Si ce quorum n’est pas atteint mais que la résolution obtient plus du tiers des voix du syndicat, un second vote peut être avoir lieu immédiatement à la majorité simplifiée de l’article 24. Si, lors du premier vote, la résolution n’a pas obtenue le tiers du syndicat, celle-ci est abandonnée.

    Dernière étape : Accompagner la mise en place du nouveau syndic

    Après sa nomination, le syndic sortant dispose d’un mois pour transmettre les archives, les fonds et l’ensemble des documents au syndic élu. Lors de cet échange, un bordereau récapitulatif est établi par le syndic déchu et contre signé par les deux parties. Ce récapitulatif est ensuite transmis au conseil syndical pour information. En cas d’absence de pièces, le syndic doit interpeler l’ancien syndic en lettre recommandée avec accusé de réception.

    Lorsque l’assemblée générale a voté le changement de syndic, la mission du nouveau syndic démarre le lendemain de l’assemblée générale et celle du syndic sortant se termine le jour de l’AG. Toutefois le syndic entrant devra patienter 30 jours maximum avant de disposer de l’ensemble des archives comptables/administratives et fonds.

    En effet, le syndic sortant dispose d’un mois pour mettre à disposition les archives et une grande partie de fonds puis deux mois supplémentaires pour le solde. Pour la transmission des fonds, la loi ALUR de mars 2014 est venue simplifier la chose par l’obligation de disposer un compte bancaire au nom du syndicat ce qui implique que le syndic sortant transmette les relevés de banque, les bordereaux de remises de chèques, le chéquier en cours et placement sur Livret éventuel. Le syndic sortant, dès lors que l’assemblée n’a pas renouvelé son mandat, n’a pu le pouvoir d’émettre de règlements, d’encaisser des chèques, de virements ou de prélèvements.

    Lors de la transmission des archives, le syndic sortant doit établir une liste de l’ensemble des documents qu’il transmet à son successeur. Ce document devra être signé des deux parties après contrôle des pièces. Cet élément fait état des pièces reçues lors de leur rencontre qui, lui-même, devra être transmis aux membres du conseil syndical en place.

    Cette fiche de transmission retrace les dossiers des dix dernières années, les contrats en cours, le règlement de copropriété, le registre de PV d’AG, les gros travaux en garantie décennale en cours, le dossier de chaque copropriétaire, les dossiers contentieux, la feuille de présence à jour, les factures réglées et en attente de règlement, les factures non comptabilisées, les relevés de banques, le ou les chéquiers, le rapprochement bancaire à jour au dernier mois de la mission du syndic sortant, un grand livre comptable, une balance générale depuis le dernier exercice approuvé, l’état des dépenses de l’exercice en cours et l’ensemble des dossiers concernant le syndicat. Cette liste indique ce qui est transmis mais n’est pas exhaustive et peut être différente d’une résidence à l’autre.

    A savoir : Le nouveau syndic en place, lors de la récupération des archives, effectue un contrôle sommaire des éléments transmis et ne peut attester du réel contenu de ceux-ci ou si des pièces sont manquantes.

    La loi ALUR a imposé à l’ensemble de la profession immobilière de disposer d’un site extranet permettant à l’ensemble des copropriétaires d’accéder à un grand nombre de documents comptables, financiers et administratifs (situation financière personnelle vis-à-vis du syndicat, le règlement de copropriété, les statuts, les procès-verbaux d’assemblées, les contrats, les relevés de banque, les devis, les factures, …).

    Ces accès peuvent être différents que vous soyez copropriétaires, membre ou Président du Conseil Syndical. La société SOGET’Imm a mis en place son site extranet depuis sa création et accessible à l’ensemble des copropriétaires, chacun ayant des accès individualisés. Le service gestion de la société SOGET’Imm dispose de ce même type de service pour les bailleurs.

    Pour terminer, les locataires ayant opté pour la dématérialisation des documents bénéficient également de cette prestation.