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Infos pratiques Gestion / Location

PREAMBULE

Ce que vous devez savoir :
 
Ces informations sont faites pour vous éclairer. La société SOGET’Imm estime qu’il faut privilégier le conseil, l’expérience, la transparence et la confiance. Les éléments indiqués ci-dessous sont susceptibles de subir de légères modifications suivant les évolutions techniques, juridiques ou réglementaires.

Assurances
La loi oblige le locataire à s’assurer pour couvrir ses responsabilités.
Au moment d’entrer dans les lieux, vous devez être assuré auprès d’une compagnie d’assurance en votre qualité de locataire (dépendances incluses). Chaque année, vous êtes tenu de justifier de votre assurance locative à la remise des clés mais aussi pendant toute la durée du bail..
 

Info La loi est très sévère sur ce point et l’absence d’assurance peut entraîner la résiliation très rapide du bail (Art. 7G - Loi du 6 juillet 1989).

 
En cas de colocation :
Si vous êtes plusieurs locataires, veillez bien à vérifier que tous les colocataires sont assurés en responsabilité civile. Vous devez fournir l’attestation d’assurance le jour d’entrée dans les lieux.
Attention

En cas de sinistre, n’oubliez pas de faire votre déclaration auprès de votre compagnie d’assurance et d’en informer notre cabinet.

 
Nous vous rappelons que chaque colocataire doit justifier d’un contrat d’assurance couvrant tous les dommages liés au bien loué.

Votre police d’assurance doit couvrir les dommages suivants :

• Dégâts des eaux • Incendie • Explosion • Responsabilité civile • Chute de foudre • Catastrophes naturelles et technologiques • Évènements climatiques • Acte de vandalisme

Abonnements

Demandez l’ouverture de vos compteurs pour la date de votre emménagement. Si les compteurs sont déjà ouverts, vous êtes tenu de communiquer, dans les plus brefs délais, les relevés des compteurs aux organismes concernés. Si l’électricité n’est pas coupée, vous devez quand même contacter le fournisseur pour effectuer le changement d’abonné.

EnergieÉNERGIES
Pensez à prendre contact avec ce service avant votre entrée dans les lieux (l’alimentation a pu être interrompue). Précisez le nom de l’ancien occupant. Vérifiez la puissance souscrite. Pensez à nous informer de tout changement de fournisseur d’énergie.
 
WaterEAU
En habitat individuel, contactez la compagnie des eaux pour changer le souscripteur de l’abonnement. En habitat collectif, votre appartement peut, mais ce n’est pas obligatoire, être équipé de compteurs mesurant la consommation d’eau froide et d’eau chaude. Pensez à en relever les compteurs à votre entrée dans les lieux et à les communiquer à la 1ère demande.
 
ChauffageCHAUFFAGE
Si le chauffage est collectif, vous n’avez pas à vous préoccuper de l’entretien. Si le chauffage et la production d’eau sont individuels, vous devez conserver vos justificatifs. Pensez à prendre contact avec le service concerné avant votre entrée dans les lieux.
 
RamonageRAMONAGE
Vous devrez faire ramoner les cheminées et gaines de fumée des lieux loués aussi souvent qu’il sera nécessaire, conformément à la législation ou à la réglementation en vigueur, et ce au moins une fois par an. Vous en justifierez par la production d’une facture acquittée à adresser à notre cabinet.
 
PhoneOPÉRATEURS DANS LES IMMEUBLES COLLECTIFS
Pour faciliter la connexion, communiquez à votre opérateur le numéro se trouvant en bas de votre porte (à côté d’un petit téléphone), le nom de l’ancien occupant et son numéro de téléphone. Si votre nouveau logement se situe dans le même secteur téléphonique que votre ancienne résidence, vous pouvez demander un transfert de ligne.

Pour la fermeture, vous devez prendre contact avec vos fournisseurs pour l’établissement de vos arrêtés de comptes au jour de votre départ. Afin de permettre une vérification, les compteurs ne devront pas être coupés pour le jour de l’état des lieux de sortie. N’oubliez pas la résiliation de vos divers contrats (assurance). Il est également conseillé de demander avant votre départ le transfert de votre courrier auprès de La Poste la plus proche de votre domicile.

Qu’est- ce qu’un état des lieux  d’entrée ?
L’état des lieux d’entrée est une description détaillée de votre logement avant votre emménagement.
Que contient-il  ? A quoi sert-il ?
Il permettra d’éviter tout conflit sur l’origine d’éventuelles dégradations survenues pendant votre occupation. En sus de l’état général, l’état des lieux doit contenir une description précise :
  • De la désignation des lieux (description de chaque pièce, cave, grenier, etc..)
  • Des matériaux et des supports (la peinture et un matériau, la fenêtre et le support- la peinture peut être écaillée mais le support, c’est-à-dire la fenêtre en bon état).
  • Des éléments d’équipements loués (ils doivent être mentionnés dans le bail et pas seulement dans l’état des lieux).
L’état des lieux de sortie permet de comparer point par point l’état du logement à votre départ par rapport au constat dressé à votre arrivée dans les lieux, s’il existe, d’où l’importance de bien relever le maximum d’informations.
En cas de dégradation constatée, vous êtes tenu de procéder aux réparations. A défaut, la somme correspondante sera imputée sur le montant de votre dépôt de garantie. N’oubliez pas de restituer, lors de la sortie, l’intégralité des clés qui vous ont été remise lors de l’entrée.
Quand doit-on l’établir ?
Avant l’emménagement et après le déménagement. L’état des lieux de sortie, comme son nom l’indique, est établi à la sortie du locataire qui doit normalement être concomitante avec la restitution des clés et la fin du bail.
Quelle doit être sa forme ?
  • L’état des lieux est dressé par écrit.
  • Il doit être établi contradictoirement, entre le propriétaire ou son représentant et le locataire.
  • Il peut également être fait par huissier.
Que se passe t- il s’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée ?
  • Le principe :
Quel que soit le régime locatif, l’article 1731 du Code Civil énonce que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçu en bon état et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
  • Application :
Pour les baux soumis à l’article 3 de la loi de 1989, il est prévu qu’un  état des lieux est joint au contrat. Pour les autres baux, à défaut d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état et il devra les rendre de même.
 

Les charges récupérables

 
Financièrement supportées par le locataire, elles sont définies par le décret n°87-713 du 26 Août 1987 qui précise pour son application les modalités suivantes :
Il n’y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise. Le coût des services assurés en régie inclut les dépenses de personnel d’encadrement technique. Lorsqu’il existe un contrat d’entreprise, le bailleur doit s’assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses. Les dépenses de personnel comprennent la rémunération et les charges sociales et fiscales. Lorsque l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l’exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant.

1. ASCENSEURS ET MONTE CHARGES

A – DÉPENSES D’ELECTRICITE
B – DÉPENSES D’EXPLOITATION, D’ENTRETIEN COURANT, DE MENUES RÉPARATIONS.
a) Exploitations : Visite périodique nettoyage et graissage des organes mécaniques, examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes. - Nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie. - Dépannage ne nécessitant pas de réparation ou fourniture de pièces. - Tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l’appareil. c) Menues réparations :
De la cabine (boutons d’envoi, paumelles de portes, contacts de porte, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photoélectrique) - Des paliers (ferme-porte mécanique, électrique ou pneumatique, serrures électromécaniques, contacts de portes et boutons d’appel). - Des balais du moteur et fusibles. Lorsque l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont assurés par un employé d’immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y affèrent sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables.

2. EAU FROIDE, EAU CHAUDE ET CHAUFFAGE COLLECTIF

A – DÉPENSES RELATIVES
a) Exploitations :
  • À l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés.
  • À l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration.
  • À l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs
  • Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau.
  • À l’électricité
  • Au combustible ou à la fourniture d’énergie quelle que soit sa nature.
B – DÉPENSES D’EXPLOITATION, D’ENTRETIEN COURANT ET DE MENUES RÉPARATIONS :
a) Exploitation et entretien courant :
  • Nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs.
  • Entretien courant et graissage des pompes de relais, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes motopompes et pompes de puisards, graissage des vannes et robinets des presse-étoupes.
  • Remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie.
  • Entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes.
  • Vérification et entretien des régulateurs de tirage.
  • Réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage.
  • Purge des points de chauffage.
  • Frais de contrôles de combustion, entretien des épurateurs de fumée.
  • Mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage des chaufferies y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées.
  • Conduite de chauffage.
  • Frais de location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels.
  • Entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du suppresseur et du détendeur.
  • Contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur.
  • Vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur.
  • Nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires.
b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d’usage commun :
  • Réparation de fuites sur raccords et joints, remplacement des joints, clapets et presse-étoupes.
  • Rodage des sièges de clapets.
  • Menues réparations visant à remédier aux fuites frigorigènes des pompes à chaleur.
  • Recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur

Les dépenses relatives à la consommation d’eau incluent l’ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article 35-5 du Code de la santé publique.

3. INSTALLATIONS INDIVIDUELLES

DE CHAUFFAGE, PRODUCTION D’EAU CHAUDE, DISTRIBUTION D’EAU DANS LES PARTIES PRIVATES.
Ces dépenses sont récupérables lorsqu’elles sont effectuées par le bailleur au lieu et place du locataire.
A – DEPENSES D’ALIMENTATION COMMUNE DE COMBUSTIBLE
B – EXPLOITATION ET ENTRETIEN COURANT, MENUES REPARATIONS :
a) Exploitation et entretien courant :
  • Réglage de débit et température de l’eau chaude sanitaire.
  • Vérification et réglage des appareils de commande, d’asservissement, de sécurité d’aquastat et de pompe, dépannage.
  • Contrôle des raccordements et de l’alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l’intensité absorbée.
  • Vérification de l’état des résistances, des thermostats, nettoyage, réglage des thermostats.
  • Contrôle de la température d’eau.
  • Contrôle et réfection d’étanchéité des raccordements eau froide-eau chaude.
  • Contrôle des groupes de sécurité.
  • Rodage des sièges de clapets des robinets, réglages des mécanismes de chasse d’eau.
b) Menues réparations :
  • Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz.
  • Nettoyage et rinçage des corps de chauffe et tuyauteries.
  • Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets.
  • Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasse d’eau.

4. PARTIES COMMUNES INTÉRIEURES AU BÂTIMENT OU A L’ENSEMBLE DES BÂTIMENTS D’HABITATION

A – DÉPENSES RELATIVES :
  • A l’électricité.
  • Aux fournitures consommables, notamment produits d’entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaire à l’entretien de propreté.
B – EXPLOITATION ET ENTRETIEN COURANT, MENUES RÉPARATIONS :
  • Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis.
  • Menues réparations des appareils d’entretien de propreté tels qu’aspirateur.
C – ENTRETIEN DE PROPRETÉ :
  • Frais de personnel (selon les dispositions du décret).

5. ESPACES EXTERIEURS A L’ENSEMBLE DES BATIMENTS D’HABITATION

Voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux

A – DÉPENSES RELATIVES :
  • A l’électricité, à l’essence et l’huile.
  • Aux fournitures consommables dans l’entretien courant : ampoules ou tubes d’éclairage, engrais, produits bactéricides, produits tels que graines, plants, plantes de remplacement, à l’exclusion de celles pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.
B – EXPLOITATION ET ENTRETIEN COURANT :
  • Opération de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant : les allées, aire de stationnement et abords, les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes), les aires de jeux, les bassins, fontaines, caniveaux, canalisation d’évacuation des eaux pluviales.
C – PEINTURE ET MENUES RÉPARATIONS DES BANCS DE JARDINS ET DES EQUIPEMENTS DE JEUX ET GRILLAGES.

6. HYGIÈNE

A – DEPENSES DE FOURNITURES CONSOMMABLES :
  • Sacs en plastique et en papier nécessaires à l’élimination des rejets.
  • Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.
B – EXPLOITATION ET ENTRETIEN COURANT :
  • Entretien et vidange des fosses d’aisance.
  • Entretien des appareils de conditionnement des ordures.
C – ÉLIMINATION DES REJETS :
  • Frais de personnel.

7. EQUIPEMENT DIVERS DES BÂTIMENTS D’HABITATION

A – FOURNITURE D’ENERGIE NECESSAIRE A LA VENTILATION MÉCANIQUE :
B – EXPLOITATION ET ENTRETIEN COURANT :
  • Ramonage des conduits de ventilation, entretien de la ventilation mécanique.
  • Entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codées et des interphones.
  • Visites périodiques à l’exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l’appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyages des façades vitrées.
C – DIVERS :
  • Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.

8. IMPOSITIONS ET REDEVANCES

  • Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.
  • Taxe de balayage.
  • Droit de bail.

La régularisation des charges locatives définitives, par comparaison avec les acomptes sur charges qui vous auront été demandés est effectuée une fois l’an, après l’arrêté comptable d’exercice de l’immeuble dans lequel vous habitez

Vous pouvez procéder à des embellissements, mais ils ne doivent pas être trop personnalisés, notamment au niveau des couleurs. Ne collez pas de moquette sur des parquets et ne transformez pas les lieux sans l’accord du propriétaire. En cas de doute, il est préférable de nous consulter.

Le propriétaire doit vous remettre un logement en bon état d’entretien et il vous appartient de l’entretenir et d’effectuer les réparations locatives (liste annexée). Cela signifie notamment que vous devez :
  • Nettoyer les grilles de ventilation et vérifier qu’elles ne sont pas obstruées 
  • Lutter contre la condensation ;
  • Entretenir les appareils de chauffage et production d’eau chaude ;
  • Faire ramoner au moins une fois par an les cheminées et les conduits d’évacuation des gaz brûlés (chaudière, chauffe-eau…) ;
  • Vérifier l’état des joints d’étanchéité des douches, baignoires, faïences…
Attention

Contactez notre cabinet dès que vous constatez des anomalies (infiltrations…).Sauf urgence, ne procédez à aucun travaux avant de nous contacter.

 
LES SINISTRES
En cas de sinistre, quelle qu’en soit la cause (dégât des eaux, vol avec effraction, incendie…) dans quelque partie que ce soit (appartement, cave…), que vous soyez ou non responsable, faites immédiatement et impérativement une déclaration à votre assureur et adressez-nous une copie.
 
DÉTAILS PRATIQUES
Raccordez-vous à l’antenne collective ou au réseau collectif de télévision s’ils existent ; Ne posez pas d’antenne parabolique sur vos fenêtres ou balcons sans accord préalable. Toute installation d’antenne extérieure individuelle sera soumise à l’autorisation du bailleur ; Lorsque vous partez pour une certaine durée, fermez les robinets d’arrivée d’eau et de gaz ; En période hivernale, veillez à la mise hors gel de votre logement.
 
RÉPARATIONS LOCATIVES
InfoDécret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives.
 
ARTICLE 1
Sont des réparations locatives, les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives, les réparations énumérées en annexe au présent direct.
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LISTE DES RÉPARATIONS AYANT UN CARACTÈRE DE RÉPARATIONS LOCATIVES

1-PARTIES EXTÉRIEURES DONT LE LOCATAIRE A L’USAGE EXCLUSIF

a) Jardins privatifs :
-Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; -Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.
b) Auvents, terrasses et marquises :
-Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
c) Descentes d’eaux pluviales, chêneaux et gouttières :
-Dégorgement des conduits.

2- OUVERTURES INTÉRIEURES ET EXTÉRIEURES

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
-Graissage des gonds, paumelles et charnières ; -Menues réparations des boutons et poignées de porte, des gons, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
b) Vitrages :
-Réfection des mastics ; - Remplacement des vitres détériorées.
c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :
- Graissage ; - Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
d) Serrures et verrous de sécurité :
- Graissage ; - Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
e) Grilles :
- Nettoyage et graissage ; - Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

3- PARTIES INTÉRIEURES

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
-Maintien en état de propreté ; - Menus raccords de peintures et tapisseries : remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtements tels que la faïence, mosaïque, matières plastiques ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
- Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ; - Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries tels que plinthes, baguettes et moulures :
- Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture : fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiserie.

4- INSTALLATIONS DE PLOMBERIE

a) Canalisations d’eau :
- Dégorgement : - Remplacement notamment de joints et de colliers.
b) Canalisations de gaz :
- Entretien courant de robinets, siphons et ouvertures d’aération : - Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
c) Fosses septiques, puisards et fosses d’aisances :
- Vidange.
d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :
- Remplacement des bilames, pistons, membranes, boites à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; - Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; - Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; - Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.
e) Éviers et appareils sanitaires :
- Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

5- ÉQUIPEMENTS D’INSTALLATIONS D’ÉLECTRICITÉ

- Remplacement des interrupteurs, prise de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

6- AUTRE ÉQUIPEMENT MENTIONNÉ AU CONTRAT DE LOCATION

a) Entretien courant et menu de réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ; b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ; c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ; d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.